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Pressemitteilung

TOP 5-BÜROVERMIETUNGSMÄRKTE DEUTSCHLANDS MIT STÄRKSTER ERSTER JAHRESHÄLFTE SEIT ZEHN JAHREN

- Flächenumsatz legt im Vorjahresvergleich um 2,5% auf rund 1,56 Mio.m2 zu
- München und Berlin weiterhin umsatzstärkste Märkte
- Hamburg mit bestem Halbjahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn (2002)
- Leerstände sinken teilweise bis unterhalb der Fluktuationsreserve
- Neue Büroflächenpipeline bis Ende 2019 bereits zu 50% vom Markt absorbiert

Auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt wurden unter den fünf Topstandorten insgesamt 1,56 Mio.m2 umgesetzt. Das entspricht einem Zuwachs von 2,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit erreicht das Jahr 2017 die stärkste erste Jahreshälfte seit zehn Jahren. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse von CBRE.

München war mit 416.900m2 der aktivste Markt (+ 5%), dicht gefolgt von Berlin mit 403.700m2. Die größte Steigerung gegenüber dem Vorjahr verbuchte Hamburg mit einem Plus von 22% auf 301.000m2, dem höchsten bis dato registrierten Flächenumsatz in der Hansestadt. Frankfurt mit 220.400m2 und Düsseldorf mit 215.200m2 lagen fast gleichauf.

„Der Bürovermietungsmarkt in den fünf Topstandorten hat in der ersten Jahreshälfte den bis dato höchsten registrierten Flächenumsatz erzielen können. Weiterhin glänzt die deutsche Wirtschaft mit sehr robusten Fundamentaldaten und mit der Ausweitung der Beschäftigtenzahlen im Dienstleistungsbereich und im öffentlichen Sektor, was sich auch unmittelbar auf die Anmietungs- und Standortentscheidungen der Büronutzer auswirkt. Entsprechend groß ist die Nachfrage nach modernen, zusammenhängenden Büroflächen, die aber in manchen Innenstadtlagen aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit an adäquaten Objekten nicht mehr bedient werden kann und Standortverlagerungen, auch vor dem Hintergrund die besten Talente und Mitarbeiter für das Unternehmen zu gewinnen, zusätzlich erschweren“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland.

TMT-Sektor weiterhin der Umsatztreiber an den deutschen Büromärkten
Mit einem Anteil von 25% war der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) für einen Großteil des Halbjahresumsatzes verantwortlich. Berlin steuerte zum Gesamtergebnis 162.100m2 bei. Hier kam die schnell wachsende Tech-Branche auf einen Umsatzanteil von 40% und war mit Abstand der wichtigste Umsatztreiber. Ähnlich wie in München mit 25%, Düsseldorf mit 20% und Frankfurt mit 17% war der TMT-Sektor maßgeblich am Umsatz beteiligt. Für Düsseldorf und Frankfurt spielte die Finanz- und Versicherungswirtschaft ebenfalls eine große Rolle und kam auf eine Gewichtung von 19 respektive 15%. „Am Finanzplatz Frankfurt konnten in der ersten Jahreshälfte noch keine Anmietungen in Folge der Brexit-bedingten Standortverlagerungen registriert werden, die zu einem entsprechenden Vermietungsumsatz geführt hätten“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Jedoch konkretisieren sich zunehmend einige Standortverlagerungen von Teileinheiten diverser internationaler Großbanken, sodass mit ersten Anmietungen von Banken und Finanzdienstleistern aus London ab der zweiten Jahreshälfte 2017 zu rechnen ist“, so Linsin.

Bezogen auf die Gesamtheit der Topstandorte waren neben der Branchenagglomeration des TMT-Sektors mit jeweils 11% Unternehmen der Industrie sowie des Handels und die Öffentliche Hand wichtigste Akteure.

Leerstandsabbau setzt sich fort – moderne und effiziente Flächen sind Mangelware
Der absolute Büroflächenleerstand ist im Vorjahresvergleich über alle fünf Topstandorte hinweg gefallen und lag am Ende des ersten Halbjahres bei 4,1 Mio.m2, was einer Leerstandsrate von 5,5% entspricht. Zwar erholt sich die Fertigstellungspipeline wieder, sodass mehr Flächen fertiggestellt werden, dem steht jedoch der sehr ausgeprägte Nachfrageüberhang nach modernen Flächen gegenüber. Ein Großteil der projektierten Flächen ist bereits von vornherein belegt. Weiterhin wird ein beträchtlicher Anteil von Bürofläche umgenutzt, insbesondere zu Wohn- und Hotelzwecken. Dies betrifft jedoch überwiegend den sogenannten Sockelleerstand, der auch zuvor nicht wirklich marktgängig war.

Der stärkste Rückgang in absoluten Zahlen wurde dabei in Berlin verzeichnet. In der Bundeshauptstadt war das Leerstandsvolumen im Vergleich zur Jahresmitte 2016 um 35% rückläufig, die Leerstandsrate lag nur noch bei 3,8% und hat sich somit innerhalb eines Jahres fast halbiert. Auch in München sank das Volumen vakanter Büroflächen mit minus 19% deutlich ab. Zudem weist die bayrische Landeshauptstadt mit 3,6% die geringste Leerstandsquote unter den deutschen Topstandorten auf. In innerstädtischen Teilmärkten Münchens liegt der Anteil leerstehender Flächen bereits unter 1%.

Dies ist vor allem für Nutzer mit großem oder kurzfristigem Flächenbedarf problematisch. Durch Vorvermietungen in Projektentwicklungen müssen Standortentscheidungen mit einem entsprechend langen Vorlauf gefällt werden, da die Flächen nicht unmittelbar bezugsfertig sind; zudem sind innerstädtische Bauflächen Mangelware, sodass die umliegenden Teilmärkte zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Büroflächenpipeline bis Ende 2019 bereits zur Hälfte vom Markt absorbiert
In den ersten zwei Quartalen sind insgesamt 450.900m2 Bürofläche entweder neu entstanden, oder als kernsanierte und modernisierte Flächen erneut dem Markt zugeführt worden. Dies sind knapp 17% weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Vor allem Deutschlands bestandsmäßig größten Büromärkte München und Berlin verzeichneten mit 95.000m2 beziehungsweise 140.000m2 Quadratmetern deutliche Flächenzuwächse. Hiervon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung in Berlin allerdings nur noch 26% verfügbar, in München noch 27%. Da in diesen beiden Märkten auch – auf Gesamtmarktebene – die geringsten Leerstandsraten registriert werden wird deutlich, dass mit einer Entspannung der Angebotssituation in der nächsten Zeit nicht zu rechnen ist.

Auch in den anderen Topstandorten wurden weniger Flächen fertiggestellt als im Vorjahreszeitraum – mit Ausnahme von Düsseldorf + 44%), wo unter anderem größere Büroobjekte wie das Andreas Quartier in der Innenstadt sowie zwei Neubauten – fast vollständig belegt – in Ratingen fertiggestellt wurden. Von den für den weiteren Jahresverlauf erwarteten Flächen sind unter den Top 5-Standorten nur noch knapp 27% verfügbar. In 2018 steigt dieser Anteil für Berlin und Düsseldorf nur jeweils auf 29%, über die fünf Topstandorte hinweg sind es 40%. Frühestens 2019 ist insgesamt mit einer leichten Entspannung zu rechnen. Bezogen auf die Topstandorte sind noch 65% der Flächen, die 2019 fertiggestellt werden sollen, frei. Erfahrungsgemäß wird dieser Anteil allerdings bis zur Fertigstellung noch deutlich abnehmen, da Nutzer aufgrund der neueren Bürokonzepte und technischen Anforderungen zunehmend Wert auf moderne Flächen und deren Ausstattung legen und Neubauten somit hoch im Kurs stehen.

Büromieten steigen weiter – mit Spitzenwerten von 8% im Jahresverlauf in Berlin
Das knappe Flächenangebot und die aufgrund des ausgezeichneten wirtschaftlichen Umfelds ungebrochen hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen, führen zu weiter steigenden Mietpreisen.

Mit einer unveränderten erzielbaren Spitzenmiete von EUR 39,50/m2/Monat befanden sich die teuersten Büroflächen in Frankfurt. München zeigte im Vorjahresvergleich ein leichtes Mietpreiswachstum von 1,4% auf EUR 35,00/m2/Monat. Auch in Hamburg stieg die erzielbare Spitzenmiete weiter auf EUR 26,00/m2/Monat an (+ 2%). Am Berliner Markt ist der Aufholprozess noch nicht abgeschlossen und die Spitzenmiete stieg um fast 8% auf nunmehr EUR 28,00/m2/Monat. In Düsseldorf blieb die Spitzenmiete stabil bei EUR 26,50/m2/Monat.

Das Mietpreiswachstum äußerte sich nicht nur im Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete, sondern auch in der gewichteten Durchschnittsmiete. Hier zeigte Berlin die dynamischste Entwicklung mit einem Anstieg von fast 11% innerhalb eines Jahres auf EUR 17,01/m2/Monat, gefolgt von Frankfurt (+ 5,4%; EUR 19,10/m2/Monat). Nahezu unverändert blieben München (+ 0,2%) und Düsseldorf (+ 0,7%). Einzig die Hamburger Durchschnittsmiete gab um knapp 2% nach, da die flächenmäßig größten Abschlüsse des Betrachtungszeitraumes (zwölf Monate) zu eher geringen Mietpreisen abgeschlossen wurden.

Ausblick: Angebotsverknappung und steigende Mieten treiben den Markt
„Der Vermietungsmarkt wird weiterhin von dem aktuellen Wirtschaftsaufschwung in Deutschland profitieren. Insgesamt gehen wir davon aus, dass sich der Büroflächenumsatz im Gesamtjahr in den Top 5-Standorten in etwa auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts bewegen dürfte. Steigende Mietpreise und ein sich verknappendes Angebot lassen bei Nutzern Flächenoptimierung und Flächeneffizienz im Rahmen von Workplace-Strategien in den Fokus rücken. Diese erlauben trotz steigender Mitarbeiterzahlen keine Flächenerweiterungen vornehmen zu müssen“, erklärt Linsin.


Über CBRE
CBRE Group (New York Stock Exchange: CBG) rangiert im Fortune 500 und S&P 500 Aktienindex und ist das weltweit führende Unternehmen für Gewerbeimmobilien (Basis: Umsatz 2016). Das in Los Angeles ansässige Unternehmen mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros weltweit (exkl. Zweigstellen und Partnerbüros) arbeitet für Immobilieneigentümer, Investoren und Mieter auf der ganzen Welt. Strategische Beratung, Immobilienvermietung und verkauf gehören ebenso zum Portfolio wie Immobilien , Facility und Projektmanagement. Corporate Services, Finanzierung, Investment Management, Evaluierung und Bewertungen, Research sowie Investment Strategien und Consulting runden das Angebot ab. CBRE ist in Österreich seit 1991 mit Firmensitz in Wien vertreten. Weitere Informationen unter www.cbre.com bzw. www.cbre.at
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Veröffentlicht am: 26 07 2017

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