Büromarktbericht Österreich 2025

Licht und Schatten auf den Büromärkten

Die Polarisierung setzt sich auch auf den österreichischen Büromärkten weiter fort. Chancen und Herausforderungen liegen oftmals nah beieinander – während auf der einen Seite ESG-konforme Büroimmobilien moderne Arbeitswelten bieten, wächst bei vielen älteren Bürogebäuden der Investitionsbedarf und die Flächen werden zunehmend schwerer vermietbar.

Die Nachfrage bleibt aufgrund der geopolitischen wie makroökonomischen Unsicherheiten temporär gedämpft. Insbesondere das verarbeitende Gewerbe zeigt sich vielerorts zurückhaltend, ebenso die Großanmietungen. Viele Flächengesuche sind in den vergangenen Jahren geschrumpft, stattdessen wird auf Qualität gesetzt.

Die überwiegend bedarfsorientierte Bautätigkeit auf den Büromärkten verhindert hingegen einen starken Anstieg der Leerstandsraten. Zwar sind auch in Wien, Linz und Graz vermehrt Untermietflächen auf dem Markt, jedoch bleibt die Auswahl an Neubauoptionen überschaubar.

Entwickler scheuen aktuell vor spekulativen Baustarts zurück, weshalb neue Büroflächen lediglich im moderaten Umfang auf den Markt kommen. Die Büroleerstandsrate in Wien bleibt derweil mit unter 4% weiterhin eine der niedrigsten in Europa.

Im Gegenzug steigen vor allem für Top-Produkte die Büromieten weiter an. Nicht nur in Wien werden insbesondere Hochausentwicklungen in ihren jeweiligen Submärkten neue Spitzenmieten verzeichnen. Auch in den Landeshauptstädten erreichen einzelne Projektentwicklungen Höchstmieten, die noch über den ausgewiesenen Spitzenmieten liegen. Die Durchschnittsmieten sind hingegen tendenziell stabil, insbesondere in weniger gut angebundenen Lagen besteht aufgrund der geringen Nachfrage wenig Mietpreissteigerungspotenzial.

Der Investmentmarkt spiegelt diese Zweiteilung: Private Investoren treten als aktivste Käufer auf und kaufen sowohl Core- als auch Value Add-Produkt an. Institutionelle Investoren hingegen bleiben zurückhaltend und fokussieren sich auf die Portfoliobereinigung. Mit der bereits begonnenen Renditekompression wird jedoch zumindest mittelfristig die Marktaktivität auch im Bürosegment wieder steigen.