Pflegeheimbericht Österreich 2026

Demographischer Wandel schreitet voran

 

Laut aktuellen Prognosen der Statistik Austria wird die Bevölkerung Österreichs bis zum Jahr 2040 von derzeit rund 9,2 Mio. auf etwa 9,4 Mio. Einwohner ansteigen. Ein besonders signifikanter demographischer Wandel betrifft die Altersstruktur der Bevölkerung, insbesondere die Gruppe der über 75-Jährigen. Während diese Alterskohorte derzeit etwa 901.000 Personen umfasst, was 10 % der Gesamtbevölkerung entspricht, wird ihr Anteil in den kommenden Jahrzehnten überproportional anwachsen. Bis 2040 wird eine Zunahme auf 1,3 Mio. Personen erwartet, wodurch ihr Anteil auf rund 14 % der Gesamtbevölkerung steigen würde. Im Jahr 2050 könnte dieser Wert sogar auf etwa 16 % ansteigen. 

 

Mobile Betreuung rückläufig, stationäre Angebote gewinnen an Bedeutung

 

Im Jahr 2024 nahmen etwa 259.000 Personen Leistungen im Bereich der Pflege und Betreuung* in Anspruch. Diese Zahl stellt einen Rückgang von ca. 12.000 Leistungsbeziehern im Vergleich zum Vorjahr 2023 dar. Dies resultiert aus einer rückläufigen Inanspruchnahme mobiler Betreuungsdienste, während  stationäre und teilstationäre Betreuungs- und Pflegeangebote nur einen leichten Zuwachs verzeichnen konnten. Diese Zahl umfasst jedoch ausschließlich Leistungen, die ganz oder teilweise durch öffentliche Mittel finanziert wurden. Privat finanzierte Pflegedienste oder Betreuung sind in dieser Statistik nicht enthalten.

 

Pflegeheimkosten in Österreich: Wer zahlt?

 

Diese Kosten für die stationären Pflege werden durch Tarifsysteme geregelt, die zwischen den einzelnen Bundesländern, Heimbetreibern und Pflegebedürftigen vereinbart werden. Aufgrund fehlender einheitlicher gesetzlicher Bestimmungen gestalten die Bundesländer ihre Tarife jedoch sehr unterschiedlich. Es können beispielsweise Verträge mit einheitlichen Tarifen für alle Heime, individuelle Tarife für jeden Heimbetreiber bzw. Standort oder auch bestimmte Tarifkategorien zum Einsatz kommen. Je nach Pflegebedarf erfolgt eine weitere Differenzierung dieser Tarife. In diesen Tarifen werden die Kosten der jeweiligen Leistungen aufgeschlüsselt und bestimmt. Die Art des Vertrages beziehungsweise die individuelle Preisgestaltung hat in weiterer Folge Auswirkungen darauf, wie viel Pflegebedürftige zahlen müssen. Im Schnitt werden 37 % der Bruttokosten durch Eigenmittel finanziert, in Wien liegen die Eigenmittel lediglich bei 30 %, während sie in Kärnten bei 44 % rangieren. Eigenmittel umfassen Pensionen und Pflegegelder, der übrige Anteil wird öffentlich finanziert durch Sozialhilfe und Mindestsicherung.

 

Pflegeimmobilienmarkt

 

In Österreich stehen derzeit 901 Pflegeheime mit insgesamt über 78.300 Betten für die stationäre Langzeitpflege zur Verfügung. Der überwiegende Teil dieser Einrichtungen wird von gemeinnützigen oder öffentlichen Trägern betrieben, während lediglich rund ein Drittel der Standorte in privater Hand ist. Durchschnittlich gibt es in Österreich 10 Pflegeheime pro 100.000 Einwohnern, wobei die durchschnittliche Kapazität eines Pflegeheims bei 87 Betten liegt. Damit liegt Österreich im oberen Bereich der OECD-Länder. Insgesamt wurden im Jahr 2024 mehr als 96.000 Personen in stationären Pflegeeinrichtungen betreut, was einem Anteil von knapp 20 % aller Pflegegeldbezieher und 1 % der Gesamtbevölkerung entspricht.

 

Käufer zeigen sich verhalten am Pflegeimmobilienmarkt

 

Der österreichische Investmentmarkt für Pflegeheime ist gegenwärtig durch eine verhaltene Käuferstimmung gekennzeichnet. Im Jahr 2025 blieben Transaktionen aus, obwohl sich einige Projekte in der Vorbereitung befanden. Investoren sehen sich derzeit spezifischen Herausforderungen gegenüber, darunter der Fachkräftemangel in der Pflege, zunehmende regulatorische Anforderungen und die Berücksichtigung von ESG-Kriterien. Obwohl Betreiberimmobilien grundsätzlich ein gewisses Risiko bergen, greift im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten eines Betreibers die staatliche Absicherung durch Fördermodelle, um Einnahmeausfälle bis zur Übernahme durch einen neuen Betreiber zu kompensieren und den kontinuierlichen Betrieb der Heime zu gewährleisten.

 

Die Assetklasse erlebte 2024 eine Renditenkompression, die Ende 2025 zu einer Rendite von 5,05 % führte. Aufgrund des Mangels an registrierten Transaktionen ist die die Renditeentwicklung aktuell nur schwer zu prognostizieren. Zukünftige Transaktionen müssen hier erst noch für Evidenz sorgen.