Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt rückläufig. Öffentlicher Sektor stärkster Nachfrager

Wien am 22. September 2025 – Die österreichischen Büromärkte zeigen sich laut dem vor kurzem veröffentlichten Marktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE auch im laufenden Jahr von einer deutlichen Zweiteilung geprägt: Während moderne, ESG-konforme Flächen Höchstmieten erzielen und sich großer Beliebtheit erfreuen, geraten ältere Bestandsgebäude zunehmend unter Druck. Die Nachfrage ist generell durch geopolitische und makroökonomische Unsicherheiten gebremst. Überwiegend bedarfsorientierte Bautätigkeit sowie geringe spekulative Baustarts sorgen für ein begrenztes Flächenangebot, wodurch ein starker Anstieg des Leerstandes verhindert wird.

Spitzenmieten in Wien steigen

Mit einem Bestand von 11,6 Mio. Quadratmeter bleibt die österreichische Hauptstadt Leitmarkt in Österreich. „Wir sehen derzeit eine klare Qualitätsorientierung“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Austria. „Viele Unternehmen reduzieren ihre Flächen, legen aber gleichzeitig großen Wert auf Nachhaltigkeit, Flexibilität und erstklassige Lage. Das führt dazu, dass hochwertige Projekte gut nachgefragt werden.“

Im ersten Halbjahr 2025 wurde eine Vermietungsleistung von 74.100 Quadratmeter registriert. Das ist mit einem Minus von fast 20 Prozent zwar deutlich unter dem Vorjahr, aber nahezu im Fünfjahresschnitt. „In der zweiten Jahreshälfte könnte der Abschluss einer Reihe größerer Verhandlungen für zusätzlichen Schub sorgen. Dadurch wäre auch das Gesamtergebnis 2024 in der Höhe von 162.000 Quadratmetern erreichbar”, sagt Schild. „Bis dato wirkten allerdings fehlenden Großabschlüsse dämpfend“, so Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria. Zahlreiche Unternehmen haben in den vergangenen Monaten eher auf Vertragsverlängerungen als auf Neuanmietungen gesetzt. Der öffentliche Sektor behauptete sich mit knapp 29 Prozent als stärkster Nachfrager, gefolgt von IT, Industrie und Finanzdienstleistungen. Die Fertigstellungspipeline ist heuer mit 113.000 Quadratmetern gut gefüllt.

Neben Projekten wie Leopold Quartier, Village Works und Vienna TwentyTwo wird 2026 noch der DC Tower 2 fertiggestellt. Danach wird sich die Bautätigkeit deutlich reduzieren, da Entwickler weiterhin zurückhaltend agieren. Wien bleibt damit einer der angespanntesten Büromärkte Europas: Die Leerstandsquote liegt bei nur 3,6 Prozent. Selbst im modernsten Top Segment (Gebäudeklasse A), beträgt der Leerstand lediglich 4,9 Prozent, bedingt durch kürzlich fertiggestellte und daher noch nicht komplett vermietete Projekte.

Steigende Mieten

Die Mietpreise zeigen eine klare Aufwärtstendenz. In guten Lagen außerhalb des Zentrums der österreichischen Hauptstadt wurden bis zu 24,50 Euro pro Quadratmeter/Monat erreicht – ein Plus von sieben Prozent zum Vorjahr. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich um drei Prozent auf 17,25 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Die Spitzenmieten in den Bezirken innerhalb des Gürtels stiegen auf 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Besonderer Treiber dafür sind hochwertige, ESG konforme Büroflächen. Generell sind in Wien bereits 78 Prozent der von 2020 bis 2027 fertiggestellten Büroflächen zertifiziert – ein europäischer Spitzenwert. Besonders gefragt sind ÖGNI/DGNB (58 Prozent), klima:aktiv (21 Prozent) sowie LEED (16 Prozent). Diese Flächen erzielen rund zehn Prozent höhere Mieten im Vergleich zu nicht-zertifizierten Objekten. „Dieser Trend setzt sich auch in den regionalen Märkten fort. Dort geben ESG-konforme Neubauten zunehmend den Ton an, während ältere Objekte ohne Investitionen kaum konkurrenzfähig bleiben“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria.

CBRE Marktführer am Investmentmarkt

Der österreichische Büroinvestmentmarkt zeigt sich im ersten Halbjahr 2025 verhalten, eröffnet aber attraktive Chancen für langfristig orientierte Investoren. Insgesamt wurden österreichweit 215 Mio. Euro in Büroimmobilien investiert – rund 90 Prozent davon in Wien. Der Market Share von CBRE am Büroinvestmentvolumen beträgt seit 2024 rund 23 Prozent. Somit hat CBRE beinahe ein Viertel des gehandelten Investmentvolumens in dieser Assetklasse in Österreich begleitet.

Große „Tickets“ sind auch weiter Mangelware. Neben dem QBC3 am Hauptbahnhof war der Verfassungsgerichtshof in der Innenstadt der einzige Deal über 30 Mio. Euro. Beide Transaktionen wurden von CBRE begleitet.

Während institutionelle Investoren weiterhin zurückhaltend agieren, bleiben private Käufer bis 50 Mio. Euro die aktivsten Marktteilnehmer. Auf Verkäuferseite dominieren weiterhin institutionelle Bestandshalter, die sich zur Liquiditätsbeschaffung von Objekten trennen. Büroimmobilien mit höherem Sanierungsbedarf sind derzeit nur mit Preisabschlägen vermittelbar. Wertsteigernde Nachvermietungs- und Umnutzungsszenarien bleiben ausschlaggebend für erfolgreiche Transaktionen.

Mit der jüngsten Renditekompression – die Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien liegt aktuell bei 4,75 Prozent – zeichnet sich eine steigende Attraktivität des Marktes ab, insbesondere für internationale Investoren. „Das Marktumfeld bleibt zwar volatil, doch es zeigt sich ein klarer Trend auf dem österreichischen Markt: Entweder suchen Käufer risikoarme Top-Produkte im Core-Bereich oder das genaue Gegenteil mit sehr risikoreichen opportunistischen Ankäufen und großen Wertsteigerungspotenzialen“, betont Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE Austria.

Büromärkte in den Bundesländern uneinheitlich
In den Bundesländern zeigt sich ein differenziertes Bild. In Linz bringt die Rekordpipeline von über 60.000 Quadratmetern heuer so viel neues Angebot wie nie zuvor auf den Markt. Graz bleibt trotz neuer Großprojekte ein kleinteiliger Markt. Während die Nachfrage im ersten Halbjahr noch verhalten war, zeichnet sich zur Jahresmitte eine stärkere Belebung ab. In Salzburg wiederum treiben die Flächenknappheit in zentralen Lagen und die hohe Nachfrage die Preise: Mit 22 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen die Spitzenmieten hier nach Wien am höchsten in Österreich.