CBRE-Retailmarktbericht 2025: Salzburgs lebendige Altstadt mit vielen A-Lagen und wenig Leerstand

Wien – 9. April, 2025 – Salzburg ist und bleibt eines der größten Touristenzentren des Landes: Mit 3,1 Millionen Nächtigungen wurde 2024 beinahe an das Rekordjahr 2019 angeknüpft. Obwohl die Einwohnerzahl der Stadt nur moderat wächst, verfügt sie über ein großes Kaufkraftpotenzial: Bei der Pro-Kopf-Kaufkraft überholte 2025 Salzburg mit 31.300 Euro pro Person Linz und eroberte österreichweit damit Platz eins.

Neue Impulse: Neubauten & Revitalisierungen

Mit dem Europark, der gerade um 8.500 Quadratmeter Verkaufsfläche erweitert wird, der Shopping Arena in der Alpenstraße, dem EKZ Kiesel und dem Forum 1 am Bahnhofsplatz verfügt Salzburg über mehrere Einkaufszentren. Zusätzliche Impulse und Frequenz für den Einzelhandel sind künftig vom Revitalisierungsprojekt „Am Goldeck“ von der Vonree-Gruppe am Rathausplatz, der Neuentwicklung des AVA-Hofs sowie vom Neubau des Landesdienstleistungszentrums unweit des Hauptbahnhofs zu erwarten, in dem 2026 bis zu 1.200 Mitarbeiter einziehen sollen. Angelaufen ist zudem die Neugestaltung von Waagplatz und Mozartplatz, deren Fertigstellung für Mitte 2025 avisiert ist.

Hotspot Getreidegasse

Die Salzburger Altstadt verfügt über rund 25.500 Quadratmeter Verkaufsfläche in A-Lagen. „Die Handelsflächen an und um die Getreidegasse sind dabei mit durchschnittlich 106 Quadratmeter kleinstrukturierter als in den meisten anderen österreichischen Innenstädten. Charakteristisch sind hier ein geringer Filialisierungsgrad, hohe Frequenzen und eine niedrige Leerstandsquote“, sagt Christoph Oßberger, verantwortlich für Westösterreich bei CBRE.

Die Innenstadt zeichnet sich durch eine Vielzahl an spezialisierten Händlern aus, am Beispiel der zahlreichen Uhrenhändler und Juweliere am Alten Markt. „Hier werden ebenfalls die Höchstmieten erzielt, die vereinzelt noch über der Spitzenmiete von 110 Euro pro Quadratmeter und Monat liegen“, sagt Oßberger. Das scheint Unternehmen nicht abzuschrecken: In der Getreidegasse hat sich 2024 der österreichische Textilhändler Wolford neu eingemietet, zudem folgt die Modekette Mango auf die Flächen von Zara. Ebenfalls neu: Pieper Biokosmetik am Waagplatz sowie Icezeit am Alten Markt.

Retailmarkt Österreich: Leichtes Umsatzplus, Gewinner und Verlierer

Generell stiegt der Umsatz im österreichischen Einzelhandel 2024 inflationsbereinigt leicht um 0,5 Prozent an. „Zentrale Themen bleiben die Rentabilität und damit der Kostendruck“, sagt Walter Wölfler, Head of Agency & Sector Retail Austria bei CBRE. Gestiegene Lohnkosten stehen dabei einer gedämpften Nachfrage gegenüber. Die Folge: anwachsende Insolvenzen- und rückläufige Beschäftigungszahlen, insbesondere im Schuh-, Mode- und Möbelhandel.

Zu den Gewinnern zählen hingegen Gastronomie, Dienstleistungsangebote und Lebensmittel. Die Gastronomie wuchs 2024 erneut mit 4,3 % deutlich stärker als der gesamte Einzelhandel und Entertainment-Konzepte erobern als neue Frequenzanker die Einkaufszentren. Auch Supermärkte florieren, mit einem inflationsbereinigten Wachstum von 1,7 % im Jahr 2024. Im Non-Food-Bereich haben die hohen Inflationsraten und wirtschaftlichen Unsicherheiten der vergangenen Jahre vor allem den Diskontern hohe Wachstumsraten beschert.

Bedeutung von ESG & Dynamik am Investmentmarkt

„Nachhaltigkeits-Zertifizierungen von ÖGNI, DGNB, BREEAM, LEED sind auf dem österreichischen Einzelhandelsmarkt mittlerweile bestens etabliert“, sagt Elvis Penjo, CBRE Head of ESG. Die Bedeutung von ESG zeige sich auch auf der Finanzierungsseite, da auf dem heimischen Retailmarkt bereits eine Finanzierung aufgrund nicht erfüllter ESG-Kriterien abgesagt wurde.

Der Einzelhandelsinvestmentmarkt, der 2024 von einem massiven Angebotsmangel und einem einbrechenden Transaktionsvolumen geprägt war, könnte 2025 auf der Basis eines stabilisierten Marktumfelds wieder mehr Dynamik erfahren. „Mehrere Großtransaktionen von Einkaufs- und Fachmarktzentren sind in Vorbereitung, die neben nationalen Käufern auch wieder vermehrt internationale Investoren ansprechen dürften“, so Lukas Schwarz, CBRE Head of Capital Markets.

Fotos: Mit Wutscher verzeichnet Salzburg einen prominenten Neuzugang in der Linzer Gasse, vermittelt durch CBRE  

Fotos: CBRE