Europas alternde Bevölkerung treibt Investments in Gesundheitsimmobilien

Wien, am 6. Oktober 2026 ­– Europas Markt für Gesundheitsimmobilien hat seinen Wachstumskurs nach dem Rekordjahr 2025 im ersten Halbjahr 2026 fortgesetzt. Insgesamt wurden 5,6 Milliarden Euro investiert, um 27 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das zeigt der aktuelle Bericht „European Healthcare 2026“ des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE. Die alternde Bevölkerung, der damit verbundene langfristige Versorgungsbedarf und vergleichsweise stabile Erträge rücken Gesundheitsimmobilien zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren.

Die demografische Entwicklung wird die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen, medizinischer Infrastruktur und wohnortnahen Gesundheitsleistungen weiter erhöhen. Zwischen 2025 und 2034 wird die Zahl der Menschen ab 65 Jahren in Europa laut dem Bericht um voraussichtlich 31,3 Millionen wachsen. „Gesundheitsimmobilien werden zunehmend als etablierte Immobilienanlageklasse wahrgenommen. Dafür sorgen die demografische Entwicklung, robuste Erträge und ein langfristiger struktureller Bedarf“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE.

Investoreninteresse nimmt deutlich zu

Das wachsende Interesse zeigt sich auch in der „European Investor Intentions Survey“ von CBRE: Der Anteil der im Bereich alternativer Immobilienanlagen befragten Investoren, die Healthcare als Anlagepräferenz nannten, stieg von 19 Prozent im Jahr 2023 auf 40 Prozent im Jahr 2025. Für die Attraktivität des Segments sorgen insbesondere langfristige, häufig inflationsgekoppelte Mietverträge sowie eine Nachfrage, die weniger stark von konjunkturellen Schwankungen abhängig ist.

Grenzüberschreitendes Kapital gewinnt dabei an Bedeutung. Rund die Hälfte des europäischen Investmentvolumens im ersten Halbjahr 2026 entfiel auf internationale Investoren. Neben klassischen Immobilieninvestoren engagieren sich zunehmend auch Infrastrukturinvestoren im Gesundheitsbereich.

Pflegeheime bleiben ein wesentlicher Schwerpunkt der Investmentaktivität. Im Jahr 2025 flossen laut CBRE europaweit 5,5 Milliarden Euro in dieses Segment, nahezu doppelt so viel wie 2023. Gleichzeitig wächst das Interesse an Einrichtungen der medizinischen Grundversorgung und Ärztezentren.

Europäische Märkte mit unterschiedlichen Voraussetzungen

Die Entwicklung der einzelnen Länder ist unterschiedlich. In Deutschland legte das Investmentvolumen für Gesundheitsimmobilien im ersten Halbjahr 2026 um 48 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Spanien verzeichnete 2025 mit rund 1,4 Milliarden Euro ein Rekordvolumen. Dort unterstützen die zunehmende Nachfrage nach privaten Gesundheitsleistungen und fehlende Pflegeheimkapazitäten das Investoreninteresse. In Italien eröffnet insbesondere die demografische Entwicklung langfristige Perspektiven: Bis 2050 dürfte der Anteil der Bevölkerung ab 65 Jahren auf 36 Prozent steigen. Das Angebot an verfügbaren Investmentobjekten bleibt allerdings begrenzt.

„Die Gesundheitssysteme in Europa unterscheiden sich erheblich. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf Märkte, in denen demografische Entwicklungen, Gesundheitsreformen und Angebotsengpässe attraktive Möglichkeiten schaffen. Mit der stärkeren Einordnung von Gesundheitsimmobilien als soziale Infrastruktur spricht das Segment einen breiteren Kreis institutioneller Investoren an, die stabile Erträge und langfristiges Wachstum suchen“, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE.

Österreich mit verhaltenem Investmentmarkt

Auch in Österreich erhöht die wachsende Zahl an Menschen über 75 Jahren den Bedarf an Pflege- und Betreuungsleistungen. Der heimische Pflegeimmobilienmarkt bleibt jedoch von wenigen Transaktionen geprägt. Rund zwei Drittel der Pflegeheime werden von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern ohne Gewinnorientierung betrieben, wodurch das Marktpotenzial für Investitionen begrenzt ist. Der geringe Anteil gewinnorientierter Betreiber, regulatorische Anforderungen auf Ebene der Bundesländer und der anhaltende Fachkräftemangel prägen die Rahmenbedingungen. „Der langfristige Pflegebedarf schafft auch in Österreich Perspektiven. Entscheidend für Investitionen sind geeignete Standorte, tragfähige Betreiberkonzepte und verlässliche Rahmenbedingungen“, sagt Bugl.

Im vergangenen Jahr wurde von CBRE keine Investmenttransaktionen im österreichischen Pflegeimmobilienmarkt registriert. Im ersten Quartal 2026 veräußerte IMMAC vier Häuser in Kärnten für 19,5 Millionen Euro an die Mavida Group. Die Spitzenrendite für Pflegeheime in Österreich liegt laut CBRE bei 5,15 Prozent.