Schwer vermittelbar: Große Bürovermietungen aktuell in Warteschleife

Wien, 13. Juli 2026 – Der Wiener Büromarkt präsentiert sich trotz eines zunehmend herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds weiterhin robust. Mit einer Vermietungsleistung von 74.650 Quadratmeter blieb das erste Halbjahr 2026 lediglich fünf Prozent unter dem Vorjahreswert. Dieses Ergebnis ist allerdings vor allem auf ein überdurchschnittlich starkes erstes Quartal zurückzuführen. Das zweite Quartal fiel deutlich verhaltener aus, wodurch sich das hohe Halbjahresniveau bis Jahresende voraussichtlich nicht fortsetzen wird. Während insbesondere großvolumige Büroanmietungen derzeit von längeren Entscheidungsprozessen geprägt sind, sorgen der anhaltend niedrige Leerstand und die unverändert hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen für weiter steigende Spitzenmieten.

„Der Markt befindet sich derzeit in einer Phase der Konsolidierung. Die Zurückhaltung betrifft vor allem großflächige Anmietungen, deren Entscheidungsprozesse aufgrund hoher Finanzierungskosten, des anhaltenden Kostendrucks sowie eines insgesamt unsicheren wirtschaftlichen Umfelds länger dauern“, sagt Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE Österreich und ergänzt: “Der Flächenbedarf ist vorhanden. Entscheidungen werden derzeit vielfach verschoben, aber nicht aufgehoben. Gleichzeitig sehen wir eine stabile Nachfrage im Klein- und Mittelflächensegment sowie eine gut gefüllte Pipeline an  potentiellen Mietabschlüssen für die kommenden Quartale“, bleibt Schild vorsichtig optimistisch.

Im zweiten Quartal wurden 20.559 Quadratmeter Büroflächen vermietet. Das entspricht dem niedrigsten Quartalsergebnis seit 2021 und einem Rückgang von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Fast die Hälfte der Vermietungsleistung entfiel auf die inneren Bezirke Wiens (CBD - Central Business District), weitere 21 Prozent auf den Wienerberg. Unternehmen aus Handel, Infrastruktur und Freizeit dominierten die Nachfrage, angeführt vom Gesundheitssektor.

Profitierte das erste Quartal noch von mehreren größeren Abschlüssen, blieb dieses Marktsegment im zweiten Quartal nahezu aus. Gleichzeitig kam es vereinzelt zur Verlängerung bestehender Mietverträge „Diese werden in der Vermietungsstatistik allerdings nicht erfasst, weshalb die tatsächliche Marktaktivität etwas höher ausfällt, als die reinen Vermietungszahlen vermuten lassen“, sagt Schild.

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne, ESG-konforme Büroflächen in zentralen Lagen. Entsprechend bleibt die Spitzenmiete im CBD mit 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat auf hohem Niveau und dürfte bis Jahresende auf rund 29 Euro steigen. Besonders dynamisch entwickelt sich die Donau City: Mit der Fertigstellung des DC Tower 2 wird dort ein Anstieg der Spitzenmiete von derzeit 25,50 Euro auf rund 28 Euro pro Quadratmeter erwartet – und das Potenzial für weitere Steigerungen ist durchaus vorhanden. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 17,25 Euro pro Quadratmeter.

Im europäischen Vergleich positioniert sich Wien als wettbewerbsfähiger Büromarkt mit attraktivem Preis-Leistungs-Verhältnis. Dies macht die Stadt zunehmend interessant für Unternehmen, die eine qualitativ hochwertige Infrastruktur zu kompetitiven Konditionen suchen.

„Neue Büroprojekte setzen heute sowohl hinsichtlich Qualität als auch Nachhaltigkeit neue Maßstäbe. Gleichzeitig führen gestiegene Baukosten und höhere ESG-Anforderungen dazu, dass moderne Erstbezugsflächen auf einem deutlich höheren Mietniveau angeboten werden. Die steigenden Spitzenmieten sind das Ergebnis einer hohen Zahlungsbereitschaft für moderne Premiumflächen bei gleichzeitig begrenztem Angebot“, sagt Schild.

Leerstand auf niedrigem Niveau

Der Gesamtleerstand erhöhte sich im zweiten Quartal lediglich leicht von 3,8 auf 3,9 Prozent. Im modernen Bürobestand der Klassen A und B blieb die Leerstandsquote mit 4,4 Prozent praktisch unverändert. Damit zählt Wien weiterhin zu den europäischen Hauptstädten mit den niedrigsten Leerstandsquoten. Bis Jahresende wird aufgrund bevorstehender Projektfertigstellungen zwar ein leichter Anstieg erwartet, ein strukturelles Überangebot ist jedoch nicht in Sicht.

Denn auch die Projektpipeline bleibt „selektiv“. Im zweiten Quartal wurde kein neues Büroprojekt fertiggestellt. Für das Gesamtjahr 2026 werden rund 76.400 Quadratmeter neue Büroflächen erwartet – nachdem das ENNA bereits im ersten Quartal fertiggestellt wurde, befinden sich noch etwas mehr als 50.000 Quadratmeter im Bau, darunter als größtes Projekt der DC Tower 2.

Auch darüber hinaus bleibt die Entwicklungspipeline überschaubar. Viele geplante Projekte werden erst bei ausreichender Vorvermietung realisiert, wodurch sich Baustarts und Fertigstellungen weiter verschieben könnten. Gleichzeitig zeichnet sich bereits eine stärkere Vermietungspipeline für die zweite Jahreshälfte ab. Ein Teil dieser Abschlüsse wurde zuletzt lediglich zeitlich verschoben und könnte – abhängig von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung – noch heuer realisiert werden. „Sobald Unternehmen wieder mehr Planungssicherheit gewinnen, sehen wir gute Chancen für eine Belebung insbesondere im Großflächensegment“, so Schild.