Kommen und Gehen: Hohe Dynamik am Grazer Handelsimmobilienmarkt

Graz, am 01. Juni 2026 – Der Grazer Einzelhandelsmarkt zeigt sich weiterhin dynamisch und profitiert insbesondere von starkem Bevölkerungswachstum, hoher Kaufkraft sowie einer lebendigen Innenstadt. Gleichzeitig sorgen neue Handels- und Gastronomiekonzepte sowie laufende Stadtentwicklungsprojekte für zusätzliche Impulse am Standort wie der neueste Retail-Marktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt.  „Graz zählt mittlerweile zu den spannendsten regionalen Retailmärkten Österreichs“, sagt Christoph Ecker, Director Retail bei CBRE Österreich.

Die Herrengasse bildet weiterhin die zentrale Einkaufsachse der Grazer Innenstadt mit stabilen Spitzenmieten zwischen 40 und 80 Euro pro Quadratmeter im Monat. Infrastrukturelle Verbesserungen wie die Fertigstellung der Innenstadtentlastung und die Neuordnung des Straßenbahnverkehrs sorgen aber für frischen Wind. „Im Zuge der mittlerweile abgeschlossenen Bauarbeiten gab es vermehrt Mieterwechsel und Geschäftsaufgaben. Das ist Vergangenheit. Gerade die Innenstadt zeigt, wie wichtig urbane Aufenthaltsqualität für den Handel geworden ist. Graz profitiert hier von einer sehr guten Mischung aus Einzelhandel, Gastronomie und Kultur“, sagt Sigrid Filzmoser, Leiterin des CBRE Standorts Südösterreich. Gleichzeitig stärken große Stadtentwicklungsprojekte wie „Smart City Graz“ oder „Reininghausgründe“ die Attraktivität und das Wachstum der Landeshauptstadt.

Hohe Dynamik

Der Markt war zuletzt von einer hohen Dynamik bei Neueröffnungen und Standortwechseln geprägt. Im Herbst 2025 eröffnete Only im Spitzhaus in der Herrengasse, im Frühjahr 2026 folgte Manufactum bei Kastner & Öhler. Darüber hinaus wird Thalia noch heuer einen neuen Standort am Hauptplatz eröffnen. Besonders stark entwickelte sich zuletzt auch die Gastronomie: Unter anderem zog KFC in die ehemalige Bäckerei Sorger Filiale am Jakominiplatz und im ehemaligen Vapiano-Lokal wird künftig „60 seconds to Napoli“ eröffnen.

Parallel dazu zeigt sich aber auch die laufende Transformation des Marktes. Benetton hat sich aus der Innenstadt zurückgezogen. Auch BoConcept am Tummelplatz hat seine Türen geschlossen, wobei diese Flächen künftig von EVO Fitness – ebenfalls durch CBRE vermittelt – genutzt werden. Generell gewinnen Fitness- und Dienstleistungskonzepte weiter an Bedeutung. „Wir beobachten in Graz eine klare Entwicklung hin zu stärker konzeptgetriebenen Flächen. Erfolgreich sind jene Standorte, die Frequenz, Erlebnis und Nutzungsmix miteinander verbinden“, sagt Filzmoser.

Steigender Einzelhandelsumsatz

Der gesamtösterreichische Einzelhandelsmarkt zeigt generell nach herausfordernden Jahren erste Anzeichen einer Stabilisierung. Dementsprechend legte der Umsatz 2025 inflationsbereinigt leicht um 0,8 Prozent zu. Wachstumstreiber waren insbesondere der Lebensmittelhandel sowie der E-Commerce, während der Non-Food-Bereich – vor allem Möbel, Sport und Elektronik – unter Druck bleibt. Gleichzeitig sorgen steigende Energie- und Personalkosten für anhaltenden Margendruck und eine fortgesetzte Marktbereinigung, die sich in Insolvenzen und Flächenreduktionen widerspiegelt. „Der österreichische Retailmarkt befindet sich aktuell in einer Phase der Konsolidierung. Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen agieren sowohl Händler als auch Investoren weiterhin selektiv“, sagt Ecker.

Investmentmarkt mit selektivem Fokus

Auch der Retail-Investmentmarkt zeigt wieder zunehmende Aktivität. Im Jahr 2025 lag das Investmentvolumen bei rund 485 Millionen Euro und machte etwa 12 Prozent des gesamten Immobilieninvestmentmarktes aus. Bedeutende Abschlüsse waren unter anderen das Kaufhaus Tyrol in Innsbruck oder der Verkauf des Gewerbeparks Stadlau in Wien. Internationale Investoren dominieren weiterhin das Marktgeschehen, wobei der Fokus klar auf Core-Produkten und Trophy-Assets liegt. Fachmarktzentren mit hoher Nahversorgungsfunktion stehen besonders im Fokus. Die Spitzenrenditen lagen zuletzt bei rund 4,7 Prozent für Highstreet-Objekte, 5,7 Prozent für Fachmarktzentren und 5,9 Prozent für Shopping-Center. „Investoren konzentrieren sich zunehmend auf qualitativ hochwertige Objekte mit stabilen Cashflows. Sekundäre Lagen und schwächer positionierte Objekte stehen hingegen stärker unter Druck“, so Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE.

 

Bildunterschrift) Thalia hat die vormals von H & M genutzten Flächen in der Innenstadt im Frühjahr übernommen. Nach einem großzügigen Umbau wird im Sommer 2026 ein Buchhandelsfachgeschäft auf drei Ebenen und rund 1.400 m² Verkaufsfläche eröffnen.

 

Bildunterschrift) Die Neuvermietung der ehemaligen Home-Flächen von Kastner & Öhler in der Grazer Murgasse wurde von CBRE vermittelt..