Linzer Büromarkt: Nach dem Bauboom folgt die Bewährungsprobe

Linz, 30. September 2026 – Nach dem Rekord im vergangenen Jahr mit einer Fertigstellung von mehr als 60.000 Quadratmetern Bürofläche beginnt der Vermietungsmarathon. Denn das außergewöhnlich hohe Angebot übersteigt die kurzfristige Aufnahmefähigkeit des regionalen Marktes. Ein Teil der neuen Flächen steht daher weiterhin zur Verfügung.

„Linz verfügt heute über ein deutlich breiteres und moderneres Büroangebot als noch vor wenigen Jahren. So viel Fläche kann ein regionaler Markt aber nicht kurzfristig aufnehmen. Jetzt geht es darum, die neuen Kapazitäten schrittweise zu vermieten“, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE.

Gebremst wird die Vermietung allerdings durch die anhaltende wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheit. Viele Unternehmen prüfen Expansionen und Standortwechsel genauer oder verschieben ihre Entscheidungen. Das wirkt sich insbesondere auf die Vermarktung größerer Flächen aus. „Darüber hinaus achten Unternehmen verstärkt auf effiziente Grundrisse, gute öffentliche Erreichbarkeit und niedrige Betriebskosten. Bei diesen Kriterien hat der Linzer Büromarkt durch die neuen Projekte qualitativ deutlich gewonnen“, so Oßberger.

 

Neubauleistung bricht wieder ein

Nach dem Rekordvolumen 2025 fällt die Neubautätigkeit deutlich zurück. Im Jahr 2026 werden laut aktuellem Büromarktbericht von CBRE rund 5.300 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Dazu zählen die SoLofts im Sonnenstein-Ensemble auf dem ehemaligen Ringbrotwerke-Areal. Für 2027 sind derzeit keine weiteren Bürofertigstellungen vorgesehen. Auch der auf dem ehemaligen Nestlé-Areal geplante Trinity Park wird voraussichtlich kurz- bis mittelfristig nicht realisiert.

Damit verändert sich die Marktlage rasch: Während aktuell noch größere moderne Flächen verfügbar sind, kommt in den nächsten Jahren kaum neues Angebot hinzu. Zieht die Nachfrage wieder an, könnte sich die Auswahl an hochwertigen Büroflächen damit entsprechend reduzieren.

Das höhere Qualitätsniveau zeigt sich bei den Mieten. Die Bandbreite der Durchschnittsmieten liegt aktuell zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmiete beträgt 16,50 Euro. In modernen Projekten wie dem Quadrill werden für erstklassige Büroflächen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen. Das derzeit begrenzte Nachfragevolumen verhindert allerdings einen stärkeren Anstieg des allgemeinen Mietniveaus.

Linz mit höchster Zertifizierungsquote

Rund 79 Prozent der zwischen 2020 und 2028 in Linz neu errichteten oder generalsanierten Büroflächen sind zertifiziert beziehungsweise vorzertifiziert. Unter den von CBRE untersuchten Büromärkten Wien, Linz, Graz und Salzburg weist Linz damit die höchste Zertifizierungsquote auf. Zu den zertifizierten Projekten zählen beispielsweise die Dynatrace-Erweiterung, das Hafenportal und die Techbase Linz. Energieeffizienz, Betriebskosten und die technische Qualität der Gebäude werden sowohl für Nutzer als auch für Investoren zu entscheidenden Kriterien.

 

Hafenportal setzt positives Signal

 Ein positives Signal auf dem Büroinvestmentmarkt setzte im ersten Quartal 2026 der Erwerb eines Mehrheitsanteils am Hafenportal durch die Adal Holding AG. Die Transaktion zählt zu den bedeutendsten Büroverkäufen außerhalb Wiens. Größter Mieter des Hafenportal ist Apple. Das Unternehmen betreibt hier sein österreichisches Headquarter und hat rund 70 Prozent der Fläche langfristig angemietet. „Internationale Investoren suchen stabile Cashflows und langfristige Planungssicherheit. Ein bonitätsstarker Ankermieter mit langfristigem Vertrag macht entsprechende Objekte auch in den Regionalmärkten zu attraktiven Investitionsmöglichkeiten", sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich.