Luxus ist Trumpf am europäischen Immobilienmarkt

Wien am 12. November 2024 – Während die Immobilienwirtschaft generell nach herausfordernden Zeiten in vielen Bereichen lediglich zarte Pflänzchen der Erholung zeigt, floriert das Geschäft mit dem Luxus. Hochklassige Einkaufsstraßen oder Hotels im obersten Segment haben in den vergangenen Jahren deutlich höhere Preissteigerungen erzielt als die Konsumlagen und der Massenmarkt.

Ein Grund dafür ist die stetig steigende Zahl der Menschen, die sich Luxus auch leisten können. Denn sie wächst überproportional. So gibt es laut UBS Global Wealth Report 2024 weltweit bereits mehr als 58 Mio. Personen mit einem Nettovermögen über einer Mio. US-Dollar. Tendenz steigend. Auch in Österreich ist die Anzahl der „High Net Worth Individuals“ (HNWI) zwischen 2018 und 2023 um 22,5 % angewachsen, während im gleichen Zeitraum die Bevölkerung lediglich um 3,4 % zugenommen hat.

Entsprechend lag die Kursrendite (exkl. Dividenden) der wichtigsten Luxusmarken in den letzten Jahren, trotz eines leichten Absinkens der Aktienkurse im Jahr 2024, konstant über dem größten europäischen Aktienindex STOXX Europe.

Überdurchschnittlich gut schneiden Luxusgüter auch im Immobiliensegment ab, wie der jüngst veröffentlichte Luxury Real Estate Report 2024 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Während die gestiegenen Leitzinsen der vergangenen Jahre zu Verkäufen der großen institutionellen Investoren geführt haben, nutzen derzeit eigenkapitalstarke Family Offices oder Eigennutzer attraktive Gelegenheiten, die besten Adressen Europas zu vertretbaren Preisen zu erwerben.

Bestes Beispiel dafür ist eine Transaktion in Mailand (Via Monte Napoleone 8), im Zuge derer der Vermögensverwalter Blackstone eine Immobilie für 1,3 Milliarden Euro an den französischen Luxusgüterkonzern Kering verkauft hat. „Generell versuchen Luxuseinzelhändler europaweit, sich erstklassige Standorte für ihre Flagship-Stores zu sichern“, sagt Walter Wölfler, Head of Agency & Sector Retail Austria bei CBRE. In Wien sei dieser Ansatz großer Handelsketten dafür auch Flächen im Eigentum zu erwerben, allerdings noch nicht realisiert worden.

Potenziell geeignete Standorte in Österreich sind für Top-Marken eher limitiert. Können Händler am Massenmarkt aus Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Einkaufsstraßen wählen, bleiben Anbietern von Luxusgütern nur wenige „High-Streets“. „Die Konzentration von Luxusmarken auf die begehrtesten Flächen in den besten Einkaufsstraßen hat die Mieten weiter und schneller in die Höhe getrieben als diejenigen im Massenmarkt“, sagt Wölfler. In Wien beträgt aktuell, ähnlich wie in Paris und Mailand, das Verhältnis der Spitzenmiete zwischen Luxus- zu Massenmarkt rund das 2,6-Fache.

In der Wiener Innenstadt beispielsweise sind die Adressen Kohlmarkt und Graben das Maß aller Dinge. Die Branchenstruktur am Kohlmarkt ist weitgehend stabil. Bei einem Mieterwechsel erfolgt die Nachbesetzung meist aus der gleichen Sparte. In den vergangenen Jahren hat, resultierend aus erhöhtem Flächenbedarf der Flagship Stores (Louis Vuitton, Hermes, YSL), eine Ausweitung der Luxuslabels von Kohlmarkt in Richtung Graben stattgefunden. Dort ist, im Gegensatz zu den eher „konsumigen“ Einkaufsstraßen wie beispielsweise der Mariahilfer Straße, vermehrt internationale Klientel zu finden. „In ganz Europa haben `Luxusstraßen´ zwar deutlich geringere Besucherfrequenzen, dafür sind die Kaufkraft der Menschen und daraus resultierend die Durchschnitts-Bons, also der Wert des jeweiligen Einkaufs, in diesen Luxuslagen wesentlich höher“, sagt Wölfler. Dabei spielt der Tourismus eine große Rolle. Für 2024 werden neue Besucherrekorde erwartet, wovon wiederum die Luxuslagen im Handel überproportional profitieren.