„Wiener Melange“ gefragt: Steigende Bedeutung von Quartiersentwicklungen mit gemischten Nutzungen

• Innerstädtische Flächenpotenziale für Quartiersentwicklungen in Wien weitgehend erschöpft.
• Quartiersentwicklung auch in dezentralen Lagen mit guter Planung und Kooperation möglich.
• Kurze Wege: Gemischte Nutzungen als Schlüssel für belebte Erdgeschosszonen, Vermeidung von Verkehrsspitzen und nachhaltige Energieversorgung.
• „Future Cities Report“ von CBRE analysiert anhand der beiden aktuellen Stadtentwicklungsprojekte „Village im Dritten“ und „LeopoldQuartier“ die Vorteile gelungener Mischnutzungen.

Wien, 20. August 2024 – Auch wenn die Herausforderung geeignete Flächenreserven in zentralen Lagen Wiens zu finden groß ist, gewinnen attraktive Quartiersentwicklungen gemäß dem neuesten „Future Cities Report“ des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE immer mehr an Bedeutung.

„Der Schlüssel zum Erfolg liegt dabei vor allem in der vielfältigen Nutzungsmischung bestehend aus Büros, Einzelhandel, Gewerbe und Wohnen, die mit sozialen Komponenten und öffentlichen Begegnungsmöglichkeiten für Freizeit, Bildung und Kultur verknüpft werden“, sagt Andreas Ridder, Managing Director von CBRE.

Weitere Charakteristika eines Stadtquartieres sind die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die Nachhaltigkeit in Errichtung und Betrieb und vor allem das Gemeinschaftsgefühl, dessen Grundlage CBRE Research in einem kooperativen Planungsansatz sieht.

Die Vorteile einer Quartiersentwicklung für den urbanen Raum sind vielfältig. Stadtteile, die überwiegend aus Wohnungen bestehen, bleiben unter der Woche tagsüber weitgehend leer, selbst wenn die Erdgeschosszonen gewerblich genutzt werden. Daher entgeht den Geschäften ein großer Teil des potenziellen Umsatzes. In Vierteln, die neben Wohnen auch Büros umfassen, verteilt sich die Frequenz viel gleichmäßiger. Daraus resultiert eine durchgehende Belebung mit der Möglichkeit zur nachhaltigen Energieversorgung. Die Wege der Menschen werden kürzer und Belastungsspitzen im heimischen Verkehr reduziert.

Die Suche nach kürzlich entwickelten gemischt genutzten Quartieren gestaltet sich in Wien allerdings anspruchsvoll. Während in Gebieten wie dem Nordbahn- und Sonnwendviertel Wohnbauflächen stark dominieren, sind größere Büroentwicklungen eher in Randlagen anzutreffen. Die Gründe dafür lassen sich aus den städtebaulichen Leitbildern und Masterplänen ableiten. Sie liegen aber auch in dem hohen Druck, Wohnraum für steigende Bevölkerungszahlen zu schaffen.

Zwei aktuelle Wiener Projektentwicklungen zeigen hingegen prototypisch, welche Kriterien ein Quartier erfüllen sollte. Die Research Experten von CBRE haben diese in der „Future Cities Studie“ ausführlich analysiert:

• Das „Village im Dritten“ ist ein 22 Hektar umfassendes Areal auf dem ehemaligen Aspangbahnhof in Wien Landstraße. Entwickelt wird das Gebiet, auf dem insgesamt 250.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) entstehen, in mehreren Etappen von der ARE Austrian Real Estate Management, einer Tochter der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG).

• Das zweite Projekt, dem sich die Studie detailliert nähert, ist das „LeopoldQuartier“ der UBM Development in Wien Leopoldstadt. Aufgrund seiner Holz-Hybrid-Bauweise setzt das Bauvorhaben in Europa neue Maßstäbe. Bis 2028 werden auf der rund 2,3 Hektar großen Liegenschaft entlang des Donaukanals 75.000 m² (BGF) errichtet.

Nach der Realisierung dieser beiden Großprojekte sind die innenstadtnahen Flächenpotenziale weitgehend erschöpft. Jedoch können mit guter Planung und Kooperation viele der Kernprinzipien eines gemischt genutzten Quartiers auch in anderer Einbettung im städtischen Kontext umgesetzt werden - auch wenn die Lage weniger zentral ist, wie zum Beispiel bei dem Projekt „Zukunftsanker“ in Wien Favoriten. „Wenn Akteure wie Stadtverwaltung, Quartiersentwickler und die Bevölkerung kooperieren, können lebendige, vielfältige und zukunftsfähige Stadtquartiere und damit eine gelungene Wiener Melange entstehen“, resümiert Ridder.