TOP-5-BÜROVERMIETUNGSMÄRKTE IN DEUTSCHLAND WIE ERWARTET MIT SCHWACHEM JAHRESAUFTAKT

Frankfurt am Main / Wien, 12. April 2023 – Die Top-5-Bürovermietungsmärkte in Deutschland erreichten im ersten Quartal 2023 einen Flächenumsatz von 497.000 Quadratmetern. Verglichen mit dem Auftaktquartal 2022 ist das ein Rückgang um gut ein Fünftel – damals wurden 628.000 Quadratmeter umgesetzt. Besonders stark ins Gewicht fiel, dass in den ersten drei Monaten 2023 lediglich ein Großabschluss mit mehr als 10.000 Quadratmetern registriert wurde. Den geringsten Rückgang im Vorjahresvergleich verzeichnete Berlin mit einem Umsatz von 133.000 Quadratmetern (minus 3 Prozent), gefolgt von Hamburg mit 103.000 Quadratmetern (minus 13 Prozent), Frankfurt mit 84.000 Quadratmetern (minus 20 Prozent), Düsseldorf mit 63.000 Quadratmetern (minus 22 Prozent) und München mit 115.000 Quadratmetern (minus 39 Prozent). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Wie über alle Assetklassen hinweg sind auch die deutschen Bürovermietungsmärkte angesichts der erheblichen makroökonomischen und geopolitischen Risiken erwartungsgemäß schwächer als noch vor zwölf Monaten in das neue Jahr gestartet“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland. „Die gestiegene Zurückhaltung bei vielen Unternehmen führt zu längeren Prüfungszeiträumen und Entscheidungsprozessen. Zudem werden Expansionspläne in fast allen Branchen zurückgestellt.“

„Während der Jahresauftakt im vergangenen Jahr noch durch Aufholeffekte nach der Coronapandemie geprägt war, wirken sich nun die milde Rezession der letzten sechs Monate und die gestiegenen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten – auch wenn der ifo-Index zuletzt gestiegen ist – aus“, ergänzt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Der rückläufige Büroflächenumsatz im ersten Quartal ist dabei zum einen das Resultat des schwächeren Wirtschaftswachstums, zum anderen der Tendenz zur Ausweitung hybrider Arbeitsplatzkonzepte. Diese führt vermehrt dazu, dass Unternehmen eher weniger, aber dafür höherwertiger Fläche nachfragen. Insbesondere Objekte mit hohem Ausstattungsstandard und ESG-Zertifizierung in den zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung und umliegender Nahversorgung sind weiter gefragt“, erklärt Linsin. So wurde rund ein Drittel des Flächenumsatzes in den innerstädtischen CBD-Lagen der Top-5 verzeichnet.

Umsatzrückgange in allen Branchen

Branchenseitig war auch das erste Quartal 2023 weiter von einer hohen Diversifikation geprägt. Über alle Branchen hinweg wurden zum Jahresauftakt Umsatzrückgänge registriert. Stärkste Nachfragegruppe war die Industrie mit einem Anteil von 17 Prozent am Gesamtumsatz, gefolgt vom TMT-Sektor (14 Prozent; bestehend aus Telekommunikationsunternehmen, Medien/Verlage/Werbung und Technologieunternehmen) und den Beratern – unter anderem Recht, Steuern, Wirtschaft, Unternehmen (zwölf Prozent). Vor dem Hintergrund des veränderten Finanzierungsumfelds bei Banken und im Venture-Capital-Sektor fiel vor allem im Tech-Bereich die Flächennachfrage geringer aus. „Es werden verstärkt auch Flächen als Untermietflächen zurückgegeben“, sagt Ape. Die insgesamt geringere Nachfrage konzentriert sich in einer Fortsetzung des „Flight-to-Quality“ auf das Spitzensegment der guten Büroflächen.

Leerstandsrate erhöht sich moderat

Die angespannte Angebotssituation in den Top-5 erholte sich im ersten Quartal 2023 etwas. Die durchschnittliche Leerstandsrate der Top-5 lag nach den ersten drei Monaten 2023 bei 4,9 Prozent – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ein Anstieg von 0,4 Prozentpunkten. Das absolute Leerstandsvolumen stieg um zehn Prozent auf rund 3,9 Millionen Quadratmeter. Mit Ausnahme von München (minus 0,3 Prozentpunkte auf 3,7 Prozent), verzeichneten alle Märkte einen Anstieg der Leerstandsrate. Die größte Zunahme registrierte Berlin mit einem Plus von 1,4 Prozentpunkten auf 4,1 Prozent, gefolgt von Düsseldorf mit 9,1 Prozent (plus 0,4 Prozentpunkte), Frankfurt mit 8,0 Prozent (plus 0,2 Prozentpunkte) und Hamburg mit 2,7 Prozent (plus 0,2 Prozentpunkte).

Das gesamte Flächenangebot, inklusive spekulativer Fertigstellungen der kommenden zwölf Monate und verfügbarer Untermietflächen, stieg im Vorjahresvergleich um zwölf Prozent auf rund 5,42 Millionen Quadratmeter an. Insbesondere die Untermietflächen nahmen deutlich zu, um 52 Prozent auf 524.000 Quadratmeter. „Der Nachfrageüberhang der letzten Jahre entspannt sich nun etwas, was dem Nutzermarkt wieder mehr Bewegungsmöglichkeiten gibt. Differenziert man den Leerstand jedoch nach Flächenkategorien und Lagen, wird die niedrige Flächenverfügbarkeit für gute Produkte in den zentralen Lagen deutlich“, analysiert Linsin. So liegt die Leerstandsrate in den CBD-Lagen der Top-5 mit 3,7 Prozent weiter deutlich unter dem Niveau des Gesamtmarktes.

Laufende Bauprojekte werden dank insgesamt gesicherter Finanzierungen größtenteils noch finalisiert, jedoch werden mittel- bis langfristig geplante Projekte vermehrt zurückgestellt. Die strukturelle Angebotsknappheit für hochwertige Büroflächen in den guten Lagen könnte sich damit fortsetzen. „Für Entwickler bieten sich dadurch aber auch neue Chancen. Wir sehen, dass sich Entwickler vermehrt Grundstücke, Brownfields und veraltete, nicht marktgängige Bestandsobjekte zur Sanierung und Repositionierung sichern. Die aktuelle Vorvermietungsquote von 56 Prozent bei der spekulativen Pipeline im Bau scheint sehr gesund zu sein. Insgesamt wachsen die Anforderungen an das Assetmanagement und an Entwickler, um neues, ESG-konformes Angebot zu schaffen“, erläutert Ape.

Mieten stiegen weiter an

Infolge der partiellen Angebotsknappheit sind auch die erzielbaren Spitzenmieten in den ersten drei Monaten 2023 in allen Märkten weiter deutlich gestiegen. Die höchste Dynamik der Spitzenmiete im Vorjahresvergleich erzielte Düsseldorf mit einem Anstieg um 33 Prozent auf EUR 38,00 pro Quadratmeter und Monat. München folgte mit einem Plus von acht Prozent auf EUR 45,50, gefolgt von Hamburg (plus sechs Prozent auf EUR 34,50), Berlin (plus fünf Prozent auf EUR 43,50) und Frankfurt (plus ein Prozent auf EUR 46,00). Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf Basis des gleitenden Durchschnitts der letzten zwölf Monate stieg im Schnitt um sieben Prozent auf EUR 24,76 pro Quadratmeter pro Monat an. Auch hier lag Düsseldorf mit einem Plus von 30 Prozent auf EUR 21,08 pro Quadratmeter an der Spitze, während sich die Durchschnittsmieten in Frankfurt (plus 14 Prozent auf EUR 24,96), Hamburg (plus elf Prozent auf EUR 21,43) und München (plus sechs Prozent auf EUR 24,95) erhöhten. Lediglich Berlin verzeichnete einen leichten Rückgang um 0,3 Prozent auf EUR 28,18, bleibt damit aber der Markt mit der höchsten Durchschnittsmiete.

„Auch bei der Mietpreisentwicklung beobachten wir eine Zweiteilung. Während die Angebotsmieten für die sehr guten Objekte mit ESG-Kriterien in den richtigen Lagen unvermindert steigen, stagnieren die Abschlussmieten in durchschnittlichen Objekten und Lagen zunehmend“, sagt Ape. So stiegen die gewichteten Durchschnittsmieten für die sehr guten und guten Flächen der Kategorie A auf EUR 27,56 pro Quadratmeter pro Monat. In Kategorie B-Flächen lagen die Mieten im Schnitt bei EUR 20,94 und in Flächen der Kategorie C lediglich bei EUR 17,19. Darüber hinaus stieg auch die gewichtete Durchschnittsmiete bei Vorvermietungen in Projektentwicklungen um zehn Prozent im Vorjahresvergleich auf EUR 30,11, während diese in Bestandsobjekten nur bei EUR 22,61 lagen (plus sechs Prozent). „Der Nachfrageüberhang im Gesamtmarkt, welcher das Mietpreiswachstum auch in den schwächeren Objekten getrieben hat, ist aktuell nicht mehr stark genug ausgeprägt“, sagt Ape.

Ausblick auf 2023

„Angesichts der unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage ist eine Prognose für das Gesamtjahr schwierig. Die sich verbessernden Wirtschaftsaussichten werden langsam auch ihren Widerhall in einer Zunahme bei den Flächengesuchen und einem Anstieg der Neuanfragen gegenüber dem zweiten Halbjahr des vergangenen Jahres finden, wenngleich die Prüf- und Entscheidungsprozesse für die Standortwahl, Flächengrößen und -konzepte angesichts der gestiegenen Herausforderungen länger dauern werden. In jedem Fall wird sich die Etablierung neuer Nachfragemuster in Bezug auf hybride Arbeitsplatzstrategien genauso fortsetzen wie die Polarisierung zwischen sehr guten Objekten und Flächen sowie einer zunehmenden Zahl nicht marktgängiger Altbestände“, prognostiziert Ape.

„Wir erwarten, synchron mit der gesamtwirtschaftlichen Erholung, eine gewisse Belebung der Flächennachfrage und der Vermietungsaktivitäten am Büromarkt im Jahresverlauf. Vor allem in den für die deutsche Wirtschaft wichtigen Schlüsselbranchen wie Autoindustrie, Chemie, Elektroindustrie und Maschinenbau verbessert sich die Stimmung derzeit deutlich“, meint Linsin.

Bürovermietungsmarkt Deutschland 2023

Quelle: CBRE Research, Q1 2023.

Entwicklung Büroflächenumsatz, Leerstand und Bürospitzenmiete in den Top-5-Märkten im Zeitverlauf

Quelle: CBRE Research, Q1 2023.

Büroflächenumsatz 2023 nach Branchen je Standort

Quelle: CBRE Research, Q1 2023.

Quelle: CBRE Research, Q1 2023.

Über CBRE Group, Inc.

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