„Verständnis für die Immobilie“ im neuen Zyklus wieder gefragt

Linz, 16. Oktober 2024 – „Das Jahr 2024 ist ein Jahr des Übergangs“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland und zeichnet damit gleichzeitig ein vorsichtig optimistisches Bild der Zukunft: „Eine Trendwende steht bevor und ein neuer Immobilienzyklus deutet sich an“, sagt Linsin.

Seine Einschätzung deckt sich mit der deutlich aufgehellten Stimmung unter Branchenexperten und der letzten Meldung über gestiegene Transaktionsvolumina am deutschen Investmentmarkt. Vor allem aber hätten sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angeglichen, weshalb man zunehmend wieder von einem funktionierenden Markt sprechen könne. „Die Zinssenkungen tragen zur weiteren Stabilisierung des Immobilieninvestmentmarktes bei. Wir rechnen mit einer Verankerung der Zinsstrukturkurve am langen Ende bei zwei Prozent“, sagt Linsin.

Noch ist die Talsohle aber nicht vollständig durchschritten. Aktuell verzeichnen institutionelle Investoren nach wie vor Mittelabflüsse und sind eher auf der Verkäuferseite. Davon wiederum profitieren eigenkapitalstarke Unternehmen, die attraktive Gelegenheiten vorfinden. Jedenfalls sind die Tage des schnellen Geldes vorbei. „In naher Zukunft wird wieder ein tiefes Verständnis für Objekte, Märkte, Gebäudeeigenschaften und das Nutzerverhalten notwendig sein. Nur mehr in Excel-Tabellen zu denken, wird nicht zum Erfolg führen“, meint Linsin anlässlich der Linz Premiere des CBRE-Immofrühstücks im Cafe Central, zu dem zahlreiche heimische Branchenxperten geladen waren.

Veränderte Rahmenbedingungen

In vielerlei Hinsicht ist die multipolare Welt von heute eine vollkommen andere als noch vor wenigen Jahren. Sowohl Herausforderungen als auch Unsicherheiten steigen stetig. Globalisierung führt zur Disruption vieler Geschäftsmodelle, überalternde Gesellschaften in Europa stellen lange Zeit funktionierende Generationenverträge in Frage und künstliche Intelligenz wird die Rahmenbedingungen von Grund auf ändern. Das hat auch unmittelbaren Einfluss auf die Immobilienbranche, wie beispielsweise die intensive Diskussion über den Einsatz von Home-Office. 

Einer von CBRE durchgeführten europaweiten Studie zufolge („European Office Occupier Sentiment Survey 2024“) verbringt der größte Anteil der Angestellten zwei Tage pro Woche im Büro. Die Mehrheit der Arbeitgeber wünscht sich mehr Präsenz. Nahezu ein Drittel der Unternehmen gaben an, in Zukunft Maßnahmen zu setzen, um für erhöhte Anwesenheit zu sorgen. „Das Wohl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter muss aber im Vordergrund stehen, sonst werden die Menschen nicht freiwillig ins Büro zurückkehren“, sagt Nadja Pröwer, Head of Project Management & ESG bei CBRE.

Bündelung der Projektmanagement-Kompetenz

Veränderungsprozesse bei Unternehmen zu begleiten, die letztendlich direkte Auswirkung auf Organisation und Bürofläche haben, ist Teil des ganzheitlichen Dienstleistungsangebots von CBRE. Im Fachgebiet Projektmanagement haben sich bereits vor rund drei Jahren mit CBRE und Turner & Townsend zwei Größen der globalen Wirtschaft zusammengefunden. Anfang 2025 erhöht CBRE seine Anteile um weitere zehn auf 70 Prozent.

„Ziel ist, den Kunden ein Rundum-Sorglos Paket anzubieten“, sagt Pröwer. „Vor allem bei dem Thema Kostenmanagement bieten wir breite Expertise“, so Matthias Prichzi, Niederlassungsleiter von Turner & Townsend in Österreich, der auch die „Post City“ in Linz begleitet hat. Ein Projekt, das für die hohe Dynamik der oberösterreichischen Hauptstadt steht.

Trotz konjunktureller Schwäche wird viel gebaut. Mit „Hafenportal“, „Tabakfabrik“ und „Techbase“ sind drei Büro-Großprojekte entweder bereits fertig gestellt oder kurz vor Übergabe. Weitere Entwicklungen, beispielsweise in Urfahr oder dem Franckviertel sind repräsentativ für die prall gefüllte Pipeline in Linz.

Vitale Chancen ergeben sich aktuell – analog zu der Situation in Deutschland – für eigenkapitalstarke Investoren und Family Offices. Sie könnten Insolvenzen nutzen, um an begehrte Objekte oder Grundstücke zu kommen. „Generell führen Obligo-Bereinigungen zu Opportunitäten. In zentralen Lagen gibt es derzeit zahlreiche Angebote von `auf Vorrat´ gekauften Projektliegenschaften, die oft sogar bereits eine Baubewilligung haben“, sagt Christoph Oßberger, Teamlead West bei CBRE zuständig für die Standorte Linz und Salzburg.  

„Ähnlich ist die Situation im Bereich Industrie und Logistik. „Es gibt einen aktiven Markt von Käufern, die im Gegensatz zu institutionellen Investoren rasch reagieren können und diese aus Zahlungsunfähigkeiten resultierenden Gelegenheiten nutzen“, so Oßberger. Aufgrund der konjunkturellen Schwäche gäbe es darüber hinaus vermehrte Anfragen bei Sale & Lease back Transaktionen.