CBRE Wohnungsmarktbericht 2025: Geförderter Wohnbau in Salzburg gewinnt an Stellenwert

Salzburg am 19. November 2025 – Der geförderte Wohnbau gewinnt in Salzburg deutlich an Dynamik. Dennoch steigen die Mieten zumindest vorerst weiter und die Kaufpreise liegen ohnehin traditionell auf einem sehr hohen Niveau. Laut dem aktuellen CBRE Wohnungsmarktbericht 2025 zählt Salzburg weiterhin zu den teuersten Städten Österreichs – mit durchschnittlichen Neubaukaufpreisen von rund 9.000 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen sogar über 12.000 Euro.

 „Salzburg ist ein klassisches Beispiel für einen hochpreisigen, aber kleinteiligen Markt“, sagt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich: „Die wenigen verfügbaren Grundstücke und die dichte Struktur begrenzen die Entwicklungsmöglichkeiten massiv – was sich direkt auf die Preisniveaus auswirkt.“

Im Jahr 2025 werden in Salzburg 236 Wohnungen im großvolumigen Wohnbau fertiggestellt – ein Rückgang von rund 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Erst 2026 wird mit einer deutlichen Erholung auf 482 Wohnungen gerechnet. Aufgrund der geringen Marktgröße wirken sich einzelne Projekte stark aus: So entfallen allein über 180 geförderte Mietwohnungen auf das Projekt an der Lanserhofwiese. Auch auf den Kugelhofgründen in der Nähe des Flughafens entstehen derzeit auf 3,5 Hektar neue Projekte – ein Drittel davon gefördert.

 „Nach Jahren eines weitgehend eigentumsdominierten Marktes gewinnt der geförderte Wohnbau in Salzburg an Bedeutung. Das sollte langfristig für etwas Entspannung im Mietsegment sorgen“, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE. Dennoch stieg die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr um knapp zwei Prozent auf 18,10 Euro pro Quadratmeter und Monat.

 Generell befindet sich der österreichische Wohnungsmarkt auch im Jahr 2025 in einer Phase der Anpassung. „Zwar haben die gesunkenen Zinsen und das Auslaufen der KIM-Verordnung die Rahmenbedingungen für Entwickler etwas verbessert, dennoch bleibt das Marktumfeld von rückläufiger Bautätigkeit geprägt“, sagt Steinke.

 

ESG beeinflusst Finanzierung

 Ein wesentlicher Faktor bei der Optimierung der Projekte ist mittlerweile auch im Wohnsektor das Thema ESG. Immer mehr Bauträger und Entwickler lassen ihre Projekte zertifizieren, um den gestiegenen Anforderungen von Banken, Investoren und Mietern gerecht zu werden. ESG-Kriterien sind inzwischen ein zentrales Finanzierungskriterium: Banken müssen offenlegen, wohin ihre Mittel fließen, und gewähren für nachhaltig zertifizierte Gebäude häufig günstigere Konditionen.

 Gewerbliche Bauträger mit Absicht einer zukünftigen Veräußerung greifen auf internationale Standards wie DGNB/ÖGNI um die EU-Taxonomie-Vorgaben zu erfüllen. Im Bestand wird eher nach BREEAM zertifiziert. Ein oft unterschätztes Potenzial liegt zudem in der Plausibilisierung älterer Energieausweise.  „Rund ein Drittel wurden ursprünglich falsch berechnet. In manchen Fällen lässt sich dadurch sogar eine Taxonomie-Konformität erreichen, ohne umfassende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen“, sagt Elvis Penjo, Leiter ESG bei CBRE.

 

Wohnen bleibt gefragte Assetklasse am Investmentmarkt

 Mit einem Anteil von 44 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen bleibt Wohnen österreichweit die gefragteste Assetklasse. Bereits im dritten Quartal wurde das gesamte Vorjahresvolumen übertroffen.

Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 4,1 Prozent und damit 15 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Institutionelle Fonds veräußern weiter Bestandsobjekte zur Liquiditätsbeschaffung. „Privatinvestoren aber auch zunehmend wieder internationale Käufer nutzen das Umfeld für selektive Ankäufe“, sagt Lukas Schwarz, Leiter Investment bei CBRE. Vor allem neue und gut gelegene Wohnprojekte bleiben stark nachgefragt.