Freifinanzierter Mietwohnungsbau in Wien bricht im kommenden Jahr massiv ein

Wien, 09. November 2026 – Der Wiener Wohnungsmarkt steht weiterhin vor erheblichen Herausforderungen. Während die Bevölkerung wächst und die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt, verschärft sich insbesondere im freifinanzierten Mietsegment die Angebotsknappheit. Laut dem aktuellen Wohnungsmarktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE werden 2026 in Wien rund 7.200 Wohnungen im verdichteten Neubau fertiggestellt. Das entspricht einem Rückgang um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für 2027 zeichnet sich zwar ein Anstieg um elf Prozent auf knapp 8.000 Wohnungen ab, dieser wird jedoch nahezu ausschließlich vom Eigentumssegment gewerblicher Bauträger getragen.

Im freifinanzierten Mietwohnungsbau gewerblicher Bauträger droht hingegen ein massiver Einbruch. Nach aktuellem Stand werden im kommenden Jahr lediglich rund 400 Wohnungen in diesem Segment fertiggestellt, nach rund 2.100 im Jahr 2026. Das entspricht einem Rückgang um mehr als 80 Prozent. Zum Vergleich: 2022 waren es noch mehr als 5.300 Wohnungen.

„Die strukturellen Probleme des Wiener Wohnungsmarktes verschärfen sich trotz des leichten Anstiegs der gesamten Wohnungsfertigstellungen im Jahr 2027. Ausgerechnet jenes Segment, das für einen großen Teil der Wohnungssuchenden besonders relevant ist, gerät immer stärker unter Druck. Solange sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung neuer Mietwohnungen nicht verbessern, wird sich diese Angebotslücke weiter vergrößern“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE Österreich.

 

Projektentwicklung: Die wirtschaftliche Rechnung geht vielfach nicht mehr auf

Die Ursachen für den Rückgang liegen vor allem in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten und höhere Renditeanforderungen erschweren die rentable Entwicklung neuer Mietwohnungsprojekte. Seit März 2026 haben insbesondere die Material- und Energiekosten erneut deutlich angezogen. Hinzu kommt der Anstieg der langfristigen Zinsen, der die Renditeanforderungen der Investoren weiter nach oben treibt..

Eine im Marktbericht von den CBRE Research Experten angestellte Modellrechnung zeigt, wie stark sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändert haben: Während die angenommenen Nettomieten seit 2021 um rund 40 Prozent gestiegen sind, hat sich der rechnerisch tragbare Grundstückskostenanteil aufgrund höherer Baukosten, Zinsen und Renditeanforderungen um rund 55 Prozent reduziert. „Die Herausforderung besteht darin, dass sich die gestiegenen Kosten nicht im gleichen Ausmaß über höhere Mieten kompensieren lassen. Die wirtschaftliche Lücke lässt sich nur durch ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren schließen: niedrigere Grundstückspreise, geringere Baukosten, sinkende Renditeanforderungen und höhere erzielbare Mieten“, resümiert Denner.

 

Niedrige Zahl an Baubewilligungen

Ein weiterer Indikator für die angespannte Situation ist die Entwicklung der Baubewilligungen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Wien lediglich rund 2.600 Wohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen bewilligt. Das entspricht einem Rückgang um 39 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres und markiert den niedrigsten Wert für ein erstes Halbjahr seit 2011. „Damit zeichnet sich ab, dass die derzeitige Angebotsknappheit kein kurzfristiges Phänomen bleiben wird“, sagt Denner. 

Das geförderte Mietwohnungssegment gemeinnütziger Bauträger und der Stadt Wien zeigt sich hingegen vergleichsweise stabil. Zwischen 2025 und 2027 bewegt sich das Fertigstellungsvolumen hier bei durchschnittlich rund 2.600 Wohnungen jährlich. Gemeinnützige Bauträger errichten ihre Projekte überwiegend auf Grundstücken, deren Kosten über Widmung oder Vergabe begrenzt sind, und kalkulieren nicht mit Renditen, sondern mit kostendeckenden Mieten. Hohe Grundstückspreise und steigende Zinsen treffen sie daher deutlich weniger. Diese Kontinuität kann den Rückgang im freifinanzierten Mietsegment allerdings nicht mehr ausgleichen.

 

Spitzenmiete erreicht 20,50 Euro

Die zunehmende Verknappung des Mietwohnungsangebots schlägt sich in der Preisentwicklung nieder. Im Wiener Neubausegment liegt die Spitzenmiete aktuell bei 20,50 Euro netto pro Quadratmeter und damit um knapp sechs Prozent Prozent über dem Niveau des dritten Quartals 2025. Die höchsten Mietpreise werden in den inneren Bezirken erzielt. Auch attraktive Lagen außerhalb des Zentrums, etwa die Donau City, erreichen vergleichbare Werte. Den stärksten prozentuellen Mietpreisanstieg verzeichnete im Jahresvergleich das dicht verbaute Gebiet – also unter anderem Bezirke wie Rudolfsheim-Fünfhaus oder Brigittenau – mit rund zehn Prozent.

Für 2027 erwartet CBRE angesichts des rückläufigen Angebots weitere Mietpreissteigerungen. Auch im Eigentumssegment haben die gestiegenen Baukosten zu höheren Preisen geführt. Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen liegt in Wien aktuell bei rund 6.900 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Durchschnittspreise werden mit rund 9.400 Euro pro Quadratmeter in den inneren Bezirken erzielt, gefolgt von den Villenlagen mit rund 7.600 Euro.

 

Donaustadt und Floridsdorf bleiben Schwerpunkte des Wohnungsneubaus

Räumlich konzentriert sich die Neubautätigkeit weiterhin auf die nordöstlichen Flächenbezirke. Mehr als 4.300 Wohnungen und damit rund 60 Prozent aller für 2026 erwarteten Fertigstellungen entfallen auf diesen Teil Wiens. Ausschlaggebend dafür sind vor allem größere Flächenreserven, vergleichsweise günstigere Grundstückspreise und zahlreiche Stadtentwicklungsgebiete. An zweiter Stelle folgen die inneren Bezirke mit rund 1.450 Wohnungen beziehungsweise 20 Prozent des gesamten Fertigstellungsvolumens. Einen wesentlichen Beitrag leistet hier das Stadtentwicklungsgebiet „Village im Dritten“. Auf die südöstlichen Flächenbezirke entfallen 2026 rund 830 Wohnungen. Für 2027 zeichnet sich dort allerdings ein deutlicher Anstieg auf rund 2.100 Wohnungen ab. Auch das Nordwestbahnhofareal wird in den kommenden Jahren eine wichtige Rolle für den Wiener Wohnungsneubau spielen. Bis 2035 sind dort im Vollausbau rund 6.500 Wohnungen geplant.

 

Umnutzung von Bürogebäuden gewinnt an Bedeutung

Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen für klassische Neubauprojekte gewinnen auch alternative Formen der Wohnraumschaffung an Bedeutung. Dazu zählt insbesondere die Umwandlung älterer Büroimmobilien in Wohngebäude. Vor allem Bürohäuser in gut erschlossenen Lagen, die den heutigen Anforderungen an moderne Arbeitswelten nicht mehr entsprechen, bieten Potenzial für eine neue Nutzung. Beispiele dafür sind ehemalige Bürogebäude in der Herbststraße, der Reschgasse und am Hietzinger Kai, die bereits von Bauträgern erworben wurden und sich in unterschiedlichen Planungs- beziehungsweise Entwicklungsphasen befinden.

 

Wohnimmobilien bleiben gefragt – Investmentvolumen dennoch rückläufig

 Auch am Investmentmarkt machen sich die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bemerkbar. In den ersten drei Quartalen 2026 wurden österreichweit rund 493 Millionen Euro in Wohnimmobilien investiert. Das entspricht einem Rückgang um nahezu 44 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Trotzdem bleibt Wohnen mit einem Anteil von 28 Prozent am gesamten österreichischen Immobilieninvestmentvolumen die stärkste Assetklasse“, sagt Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE.

 

Die Zurückhaltung institutioneller Investoren ist vor allem auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückzuführen. Die Spitzenrendite für Wiener Wohnimmobilien ist leicht gestiegen und liegt aktuell bei 4,30 Prozent.